Nueva ley de catastro para la Ciudad de Buenos Aires

El Jefe de Gobierno remitió a la Legislatura un proyecto de Ley para establecer una nueva
regulación del Catastro en la Ciudad de Buenos Aires. Detrás de esta regulación, el GCBA está
abriendo las puertas para que se autoricen los barrios cerrados actualmente prohibidos.
Además, intenta nuevos caminos para legalizar la ley 6289 que autorizó la venta de Costa
Salguero y continúan profundizando la desregulación urbanística en los barrios populares para
incorporación acelerada al mercado formal.

Por Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis

¿De qué trata el proyecto?
El miércoles 2 de junio de 2020, el Jefe de Gobierno, Rodríguez Larreta, y el Jefe de Gabinete
de Ministros, Felipe Miguel, remitieron a la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el
proyecto de ley N° 1479-J-2021, a través del cual se “propicia actualizar ciertos lineamientos
de la Ley de Catastro”, aprobado mediante Ley N° 3.999.
En los fundamentos se expresa que la “propuesta viene a atender situaciones planteadas en
los nuevos Códigos Civil y Comercial de la Nación, Urbanístico y de Edificación, adaptando la
normativa que regula el funcionamiento del catastro a las nuevas necesidades” y “los
continuos cambios tecnológicos para encontrar las respuestas a preguntas o consultas que se
planteen, para la obra, para el mercado inmobiliario, para la protección de los derechos
públicos y privados”. También, se argumenta que “muchos barrios de la Ciudad transitan
procesos de regularización, donde es necesario agudizar la innovación para responder a la
incorporación de los mismos, permitiendo otorgar a los vecinos un entorno de Ciudad
homogéneo en el menor tiempo posible”.
El proyecto dispone que el Catastro es el registro público multifinalitario del estado de hecho
de los datos correspondientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de
su jurisdicción. Definición similar a la de la Ley N° 3999.

Se abren las puertas para los barrios cerrados de la ciudad

En el proyecto se define los “Conjuntos Inmobiliarios: Aquellos emprendimientos urbanísticos
tales como parques empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico,
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en el Código Urbanístico”.
Nuevamente el proyecto hace referencia a los Conjuntos Inmobiliarios cuando regula la
“Mensura Particular y División en Propiedad Horizontal Especial” que es la mensura que tiene

por fin dividir una parcela conforme al derecho real de propiedad horizontal en los casos de
conjuntos inmobiliarios (art. 34.j.)
El art. 2073 del Código Civil y Comercial define los Conjuntos Inmobiliarios como “los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”. Entre los elementos característicos de estas urbanizaciones se
encuentran los siguientes: “cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión
forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares
y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas” (art. 2074 CCyC).
El CCyC dispone que “todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción” (Art. 2075 CCyC). Es
decir, la Ciudad de Buenos Aires tiene la competencia para autorizar en qué sectores de la
ciudad se podrán construir Conjuntos Inmobiliarios.
Esta facultad fue ejercida por la CABA. El Código Urbanístico aprobado en el año 2018 (Ley N°
6.099) prohibió en toda la ciudad “la aprobación y materialización de barrios con perímetros
cerrados”. Enfatizó que “las calles públicas no podrán tener cerramientos permanentes” (Art.
7.2.1.).
¿Por qué se define Conjuntos Inmobiliarios en este proyecto cuando está prohibida su
materialización en la ciudad, en virtud del Código Urbanístico, que tiene una jerarquía superior
a cualquier otra ley con excepción del Plan Urbano Ambiental (Art. 1.2.2.2. del CUR 1 )?
Claramente se aprecia que la actual gestión quiere abrir la puerta para que en la ciudad se
autoricen los barrios cerrados. Recordemos que este interés estaba en el aire durante la
discusión de la autorización del emprendimiento Solares de Santa María en el predio de 70
hectáreas conocido como Ex Ciudad Deportiva de la Boca, que pertenece actualmente al
grupo IRSA.

Una definición de la mensura administrativa y de determinación de línea de ribera como intento de legalizar la venta de Costa Salguero
La Ley N° 6289, que autorizó la venta del predio costanero conocido como Costa Salguero fue
declarada inconstitucional y nula por la justicia de la Ciudad. Se reconoció que la Legislatura
aprobó esta ley a través de un procedimiento de simple lectura porque entendió que este
predio pertenecía al “dominio privado” del GCBA cuando, en realidad, este predio era del
“dominio público” de la ciudad, y correspondía, por lo tanto, que se aplique el procedimiento
de doble lectura para autorizar su venta.

1 1.2.2.2. Prevalencia normativa. Quedan subordinadas al Código Urbanístico las disposiciones del
Código de Edificación, del Código de Habilitaciones y Verificaciones, del Código de Tránsito y Transporte
y cualquier otra norma que se dicte en las materias reguladas por este Código las cuales no podrán
contener disposición alguna que se le oponga.

Este nuevo proyecto cuando define la “Línea de Ribera” establece que es “la línea de deslinde
del dominio público y privado del estado y particulares ribereños sobre los cursos de agua que
se extienden en forma total, dentro de los límites de la Ciudad o en parte de ellos”.
Con posterioridad, cuando clasifica los tipos de mensuras, define las “Mensuras
Administrativas” como “aquellas que se ejecutan para deslindar el dominio público del
dominio privado, como así también aquellas que determinen afectaciones administrativas al
dominio privado” (Art. 27.b.). Luego establece que un tipo de mensura administrativa es la
“Determinación de la Línea de Ribera”.
Es decir, el proyecto dispone que la Línea de Ribera sólo puede deslindar el dominio público
del dominio privado con relación a los cursos de agua. No admite la posibilidad de que la Línea
de Ribera deslinde entre los cursos de agua (dominio público) de otros predios que también
son del dominio público (como, por ejemplo, el predio de Costa Salguero).
Aquí se advierte la pretensión del GCBA de transformar subrepticiamente los predios
costaneros que son del dominio público del Estado en bienes del dominio privado. Y, de esta
forma, legalizar la inconstitucionalidad dispuesta por la justicia sobre la Ley N° 6.289.

Ninguna regulación para los barrios populares que garantice su habitabilidad
En cuanto a las “Mensuras particulares en Barrios en Proceso de Integración” para la
generación de nuevas parcelas en los barrios populares en tal proceso el nuevo proyecto
establece que se “podrá registrar la mensura sin exigir la superficie cubierta y semicubierta, el
acotamiento de las mismas y el relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono
de acuerdo a los Reglamentos Técnicos” (art. 48). Agrega que el “Organismo Catastral podrá
proceder al Registro de la Mensura y División en Propiedad Horizontal en parcelas donde se
presenten edificaciones existentes, sin exigencia del Registro de Obra otorgado por el órgano
competente y de acuerdo a los Reglamentos Técnicos” y que, en los casos de “edificaciones de
obra nueva se deberá proceder según lo establecido en el Capítulo 4 del Título 6 de la presente
Ley” (art. 49).
Esta norma que flexibiliza el catastro de las parcelas y unidades funcionales en los Barrios
Populares (villas) es continuadora y complementaria de otras normas que flexibilizaron el
Registro de los Planos de Obra, inexistentes en estos barrios. Así, por ejemplo, la Ley N°
5.235, con relación a los Nuevos Barrios (Barrio Los Pinos, Ex Villa 3, Ex Villa 15, Barrio Emaus
(Ex Villa 16), Barrio Pirelli (Ex Villa 17), Barrio Calacita, Barrio Los Piletones, Barrio Esperanza y
Barrio Scapino), autorizó: a) Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento sin
exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos interiores
existentes del polígono. b) Registro del Plano de Mensura y División por el Régimen de
Propiedad Horizontal (Ley 13512) sin exigir Plano de Obra registrado ante DGROC, en lo que
respecta a las viviendas y construcciones existentes, representándose solamente la silueta de
los polígonos cubiertos, semicubiertos y descubiertos de las mismas.
El problema no es que se autorice flexibilizar el catastro y el registro de planos a efectos de
formalizar construcciones, sino que estas flexibilizaciones llegaron al punto de que
actualmente no existe ningún piso mínimo que establezca cuáles son las obras de adecuación
de las viviendas necesarias para garantizar una calidad habitacional digna.

El art. 2.1.2.6.6. del Código de Edificación aprobado en 2018 (Ley N° 6.100) estableció, con
relación a los permisos de obra en Barrios en Proceso de Reurbanización, que en caso de
“solicitarse permisos de obra para readecuación de viviendas existentes, la Autoridad de
Aplicación podrá determinar los requisitos exigibles y determinará las excepciones admisibles
al presente Código”. Agrega que la “Autoridad de Aplicación podrá dictaminar sobre aspectos
edilicios no previstos expresamente en las leyes especiales, a los fines exclusivos de la
regularización de situaciones preexistentes”.
En consecuencia, el Poder Ejecutivo actualmente tiene la facultad de dictar excepciones a
cualquier norma del Código de Edificación a efectos de regularizar o formalizar las viviendas
construidas en los Barrios Populares. Esto implica que las nuevas obras no van a cumplir
necesariamente con los pisos mínimos que exige el Código de Edificación orientados a
garantizar la habitabilidad de las viviendas.
Por último, el Código de Edificación universaliza la flexibilización dispuesta para los barrios
nuevos de la Ley N° 5.235 a todas las villas de la ciudad. Así, dispone que la Autoridad de
aplicación podrá proceder a aprobar el registro con las siguientes singularidades: a. Registro
del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento, sin exigir el acotamiento de los perfiles
de construcción y relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono; b. Registro del
Plano de Mensura y División sin exigencia de Plano de Obra registrado ante la Autoridad de
Aplicación.
Todas estas flexibilizaciones y excepciones tienen por objetivo principal incorporar estas
tierras al mercado formal. Para ello, el GCBA debe parcelar e inscribir en el catastro los
inmuebles de las villas y escriturar las parcelas y unidades funcionales a nombre de las familias.
Para, de esta forma, transformar a estos inmuebles en objeto dentro del comercio, ya que
ahora no lo están.
Lamentablemente, la avidez para que estas tierras ingresen al mercado formal y las
desarrolladoras puedan empezar a ejercer su presión inmobiliaria para apropiarse de estas
tierras tan valiosas, determina que las viviendas actuales sean formalizadas sin que el GCBA
tenga la obligación de garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad, una especie de
titularización de la precariedad.